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주택을 임대하여 얻게 되는 소득 또한 '임대소득'으로 종합소득세 신고 대상인데요. 우선 본인의 경우가 비과세 대상인지 과세대상인지 먼저 확인해야겠습니다. 그리고 종합과세와 분리과세 신고 방법, 주택임대소득에 따른 세금을 감면 받기 위한 방법까지 알아볼테니 끝까지 읽어주세요!
주택임대소득 과세대상 비과세대상
주택 보유수와 기준시가 등에 따라 과세대상인지 아닌지가 구분되어 집니다. 부부의 경우에는 보유 주택 수를 합산하여 계산합니다.
| 보유 주택 수 | 과세대상 | 비과세대상 |
| 1주택 | - 해외 주택 월세 수입 - 기준시가 12억 원 초과인 주택의 월세 수입 (2023 귀속분 월세 수입 기준) |
- 국내 기준시가 12억 원 이하 주택의 월세 수입 - 모든 보증금과 전세금은 비과세 |
| 2주택 | - 모든 월세 수입 | - 모든 보증금과 전세금 |
| 3주택 이상 | - 모든 월세 수입 - 소형주택이 아닌 주택을 3채 이상 보유하고 해당 보증금과 전세금을 합쳐 3억 원을 초과하는 경우에는 해당 보증금과 전세금이 과세대상 |
- 소형주택의 보증금과 전세금 - 소형이 아닌 주택을 3채 미만 보유한 경우에는 보증금과 전세금은 비과세 - 소형이 아닌 주택의 보증금과 전세금을 합쳐 3억 원 이하인 경우에는 해당 보증금과 전세금은 비과세 |
✅ 소형주택의 기준: 주거전용면적이 40 제곱미터 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 주택
위 과세대상과 비과세대상을 그림으로 표현하면 아래와 같습니다. 다주택인 경우는 과세대상, 비과세대상을 더욱 꼼꼼히 확인하셔야 겠습니다.
과세대상의 예외 사항
보유 주택 수 등이 주택임대소득의 과세대상에 해당하여도 아래 사례 1, 2, 3과 같이 임대소득세를 내지 않을 수 있습니다. 세금을 계산할 때, 수입금액에서 필요경비와 공제금액을 차감하면 0원이 되는 경우가 있을 수 있습니다.
사례1.
| 신고방법 | 분리과세 |
| 주택임대업 외 다른 종합소득금액 | 2천만 원 이하 |
| 세무서와 지자체 사업자등록 기간 | 2023.1.1.~2023.12.31. 연속 모두 등록 |
| 임대보증금 또는 임대료 증가율 | 5% 이하 |
| 연간 수입금액 | 1천만 원(약 월 833,000원) 이하 |
| ▶ 과세표준 ( 0원 ) = 수입금액(1,000만 원) - 필요경비(600만 원) - 공제금액(400만 원) | |
사례2.
| 신고방법 | 분리과세 |
| 주택임대업 외의 다른 종합소득금액 | 2천만 원 이하 |
| 세무서와 지자체 사업자등록 | 2023년 세무서와 지자체 중 하나만 등록 또는 모두 미등록 |
| 연간 수입금액 | 400만 원(월 333,000원 가량) 이하 |
| ▶ 과세표준 ( 0원 ) = 수입금액(400만 원) - 필요경비(200만 원) - 공제금액(200만 원) | |
사례3.
| 신고방법 | 종합과세 |
| 주택임대업 외의 다른 종합소득금액 | 0원 |
| 소득금액 (=수입금액 - 필요경비) | 2,666,000원 이하 |
| ▶ 결정세액 ( 0원 ) = 소득금액(2,666,000원) - 기본공제(1,500,000) X최저세율(6%) - 표준세액공제금액(70,000원) | |
그럼 이제 본인의 경우는 어디에 해당되는지 확인해 보셨나요? 나의 주택임대 소득세 계산은 어떻게 하는지, 대략 얼마정도로 예상되는지 계산하는 방법 알려드릴게요. 아래 버튼을 통해 주택임대 소득세 계산하는 방법과 월세없이 보증금만 있는 경우, 보증금없는 월세임대수익만 있는 경우, 주택임대소득 근로소득동시에 있는 경우, 세무서와 지자체에 모두 등록한 경우 등 다양한 경우에 대한 소득세 예상 금액을 확인하세요.
주택임대소득의 종합과세와 분리과세
주택임대소득 총 수입금액을 합했을 때, 그 합계액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중 선택하여 신고할 수 있습니다. 종합과세와 분리과세는 세액 계산식이 다르기 때문에 어느 방법이 더 유리할 지 직접 계산하여 비교해 볼 수 있습니다. 간편한 방법으로 아래 버튼을 누르시면 종합과세와 분리과세 각각의 예상 세금을 비교할 수 있습니다.
주택입대소득 분리과세 계산 구조는 아래와 같습니다.
여기서 등록임대주택이란, 지자체와 세무서에 모두 등록한 상태이며 임대료 증가율이 5%를 넘기지 않아야 합니다. 공제금액은 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만 원 이하인 경우에는 지자체와 세무서에 등록한 경우에는 400만 원을 공제, 미등록한 경우에는 200만 원을 공제해 줍니다.
세액감면의 경우에는 아래 링크를 통해 어떤 항목에 대해 세액 감면 혜택을 받을 수 있는지 확인하실 수 있습니다.